Vergleichswertverfahren
Am häufigsten werden Immobilien nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. Es kann zur Wertermittlung eines Hauses, aber auch zur Wertermittlung einer Eigentumswohnung oder eines Grundstückes verwendet werden.
Für Gewerbeimmobilien oder vermietete Objekte verwendet man eher das Ertragswertverfahren.
Bei dem Vergleichswertverfahren wird der sogenannte Vergleichswert eines Objektes berechnet. Dabei basiert der Wert im Wesentlichen auf den Kaufpreisen anderer Immobilien und Grundstücke in der Umgebung mit ähnlichen Eigenschaften. Somit orientiert sich der Vergleichswert stark am Verkehrswert.
Basierend auf einem Vergleich mit in der Vergangenheit tatsächlich vollzogenen Käufen wird im Vergleichswertverfahren der Wert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks ermittelt.
Das Verfahren wird in der Regel bei Eigentumswohnungen angewandt, da diese sehr gut vergleichbar sind. Auch für die Ermittlung des Bodenwertes ist dies die zu bevorzugende Wertermittlungsmethode.
Das Verfahren basiert auf der Kaufpreissammlung des lokalen Gutachterausschusses. Größere Städte verfügen auch über eine Datengrundlage anhand derer Werteinflüsse einzelner Faktoren beziffert werden können. Mit diesen wird der Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche eines Referenzobjekts angepasst, um ihn auf das zu bewertende Objekt zu beziehen.
Durch die hohe Zahl an Umrechnungsfaktoren kann auch eine Vielzahl an Objekten miteinander verglichen werden. Allerdings muss man darauf achten, dass die Werte nicht zu stark vom lokalen Vergleichswert abweichen, da es infolge mehrfacher Multiplikation zu unrealistischen Ergebnisse kommen kann. Als Richtwert gilt hier eine Abweichung von ca. 30%. Abweichungen darüber hinaus erfordern eine Sachverständige Würdigung im Einzelfall.
Der so ermittelte vorläufige Vergleichswert erfordert zudem gegebenenfalls eine zusätzliche Marktanpassung. Die Betrachtung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale müssen ebenso Beachtung finden. Zu diesem gehören z.B. Nutzungsrechte oder Baumängel.