Ertragswertverfahren
Viele Immobilien werden gekauft, um damit Erträge zu erzielen.
Hierzu gehören unter anderem Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftsgebäude, Eigentumswohnungen und gewerblich genutzte Gebäude.
Die Eigentümer derartiger Immobilien möchten eine möglichst hohe Rendite aus der Immobilie erwirtschaften. Die Erträge (Mieten) sollen also in Relation zum eingesetzten Kapital (Kaufpreis) möglichst hoch sein.
Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie für Kapitalanleger dargestellt.
Dieser Denkweise der Marktteilnehmer trägt das in der ImmoWertV beschriebene Ertragswertverfahren Rechnung. Der berechnete Ertragswert stellt am Ende den Verkehrswert einer Immobilie dar.
Parameter des Ertragswertverfahrens
Grundsätzlich werden für das Ertragswertverfahren folgende Eingangsgrößen benötigt:
- Rohertrag
- Bewirtschaftungskosten
- Liegenschaftszinssatz
- Restnutzungsdauer
- Bodenwert
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Mit diesen Parametern kann der Ertragswert relativ schnell ermittelt werden. Auch für Laien ist die mathematische Berechnung leicht verständlich.
Man muss allerdings wissen, welche Parameter angesetzt werden müssen. Außerdem bewertet man den Boden anders, da der Boden ewig vorhanden ist. Das Gebäude kann man jedoch im Ertragswertverfahren nur bis zum Ende der Restnutzungsdauer bewerten.
Der größere Aufwand besteht in der Berechnung des Gebäudeertragswerts. Dazu müssen insbesondere der Rohertrag, die Bewirtschaftungskosten und der finanzmathematische Barwertfaktor ermittelt werden.
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